• 高利润率诱惑 房企扎堆广州旧改
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-06-25  /  浏览:14 次  /  

时代周报记者 胡天祥 发自广州

  政策春风下,广州城市更新(包括旧工业区、城中村及旧屋村等)迎来新一轮“建设高潮”。

  6月15日,经投票表决,方圆集团确定为广州南沙东瓜宇村旧改的合作企业,星河控股成为南沙大涌村旧改的合作企业。而就在3天前的6月12日,时代中国也顺利与花都横潭村(河西联社)达成旧改合作。

  除上述房企外,今年以来,包括保利发展、富力集团、佳兆业、星河湾、合景泰富在内的多家房企也在积极与广州各村沟通,以图在这场旧改盛宴中分得一杯羹。据网易房产不完全统计,截至2019年5月底,广州已有195个城中村开启相应的改造工作。而已启动政府招标公开环节的城中村,今年以来就有16个。

  “广州政府近两年对城市更新持鼓励态度,政策也相对宽松,”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥告诉时代周报记者,加上广州对旧改政策不断优化后,使得旧改成本核算更加透明,程序更加简化,开发商与村集体(及村民)之间的利益诉求也就更容易达成平衡,参与度也会更高。

  不过,由于涉及多方利益,旧改转化周期的不确定性也成为最让开发商头疼的问题之一。旧改潜在风险还在,开发商仍需步步为营。

   广州旧改提速

  由于涉及拆迁补偿、回迁等诸多问题,多年来广州在涉及旧城改造领域一直十分谨慎。

  直到2009年,广州出台三旧改造的第一个政策文件—《关于加快推进“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)”改造工作的意见》,政府让出部分土地出让收益给业主与市场,以破除权利主体对再开发缺乏动力的困境。数据显示,2009―2012年间广州三旧改造面积达到19.48平方公里,25个旧村改造项目在3年内获得改造批复,大大快于三旧改造前政府主导的改造。

  也是在这一时期,广州涌现了多个旧村经典改造案例,其中以猎德模式、琶洲模式、林和模式最为人们所熟知。

  作为广州第一条整体改造的城中村,猎德首创了村民以土地产权(土地拍卖)置换开发商物业(安置房建设)来改造的新模式。林和模式则是开发商与村直接进行合作开发,由开发商和林和村开立银行共管账户,开发商在规定时间前汇入一定资金,用于保证建设回迁安置房等。而由广州政府主动引入保利操刀的琶洲村旧改,则采用了“项目管理、集约经营”的土地开发模式。

  在经历第一轮发展热潮后,2013―2015年,广州开始着手对“三旧”政策进行优化调整,并停止审批三旧改造项目。直至2017年,广州三旧政策发生“转向”,城市更新再次迎来新的发展契机。

  2017年7月,为加快释放存量建设用地空间,广州市城市更新局制定的《广州市2017―2019年城市更新土地保障计划》正式印发实施,制定了广州市城市更新项目2017―2019年保障供地9.26平方公里的目标,并提出要加大简政放权力度、加快批后实施、加强政策供给等多项措施确保城市更新土地有序供应。

  2018年年末,广州市政府常务会审议通过了《关于深入推进城市更新工作的实施细则》,明确提出加大了城市更新项目支持力度。2019年初,广州再次发布《广州市2019年重点建设项目计划》,明确提出将投入313亿元推进52个项目,涉及11个区。

  “2017年以来,广州城市更新改造政策发生了质的变化,新政策将有力推动旧城改造。”一家从事旧改业务的广州房企在内部报告中如是称。据悉,也是从2017年起,上述这家房企正式涉足到旧改领域,并接连与广东省内的10余个村庄签订了城市更新改造的意向协议。

  “广州这届政府对城市更新比较重视,一系列利好政策的出台,也使得开发商和村集体(及村民)的参与度更高了。”陈厚桥告诉时代周报记者,再加上深圳近两年一直在对旧改政策进行调整和补充,也间接促使华润、星河这样的深圳房企来广州参与城市更新。

   高利润诱惑

  如前文所述,6月12日,经投票表决,时代中国确定为广州花都横潭村旧改项目合作企业,投资预算金额8亿元。此前3月,时代中国已陆续斥资46亿元、55亿元,分别拿下从何、番禺的旧改项目。南沙广隆村、增城官湖村、白云环滘村、天河程介西村等10多个旧改项目也被时代中国收纳其中。

  时代周报记者查询公开资料获悉,截至今年5月,星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个,其中在广州的项目分布在番禺(莘汀村、联围村)、南沙、白云、黄埔等区。

  其他房企亦不示弱。据网易房产统计的2019年广州旧改项目中,保利已介入9个旧改项目,富力介入13个旧改项目。而诸如珠光集团、万科、星河控股、中鼎集团、合景泰富、方圆集团、华润、佳兆业,也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目。

  “大多数房企都愿意到一线去发展,但目前一线城市增量土地很少,所以只能通过旧改的方式去盘活存量土地。”在接受时代周报记者采访时,一家国企中层用“高度看好”来形容旧改的未来。

  让房企心动的,是旧改具有土地成本低、利润率高等特点。龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌曾透露,城市更新项目毛利润率通常可达40%,项目平均净利润率可达15%―20%。佳兆业集团董事局主席郭英成亦对外透露,公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。

  不过,旧改高利润背后,往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等风险。2018年4月,因深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能按原计划推进,滨江集团最终退出了该项目。2018年5月28日,因拆迁纠纷导致项目开发进展缓慢,中铁置业集团最终决定挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司(该公司主要负责坂田新围仔旧改的开发)80%股权。

  除上述失败案例外,不少旧改项目还存在转化进度不达预期的风险。据媒体报道,时代中国在2018年实际成功转化了四个城市更新项目,总面积90万平方米,完成度低于年初预计的150万平方米。

  “不少旧改陷入僵局,并不是开发商没改造能力,而是村民和开发商之间利益没谈拢,”广州一家咨询机构负责人告诉时代周报记者,以深圳为例,做一个旧改项目,短则5―8年,长则8―10年,这是一场拉锯战。“旧改来讲,谈判是关键,要是前期能搞定,基本就没问题。”一家房企中层告诉时代周报记者。


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